第九百五十二章 投资要点
身为授课老师，当然也喜欢这样好学且聪明的学生。砂
宁卫民微微一笑，对阿霞略显性急的失礼并无介意，反而为她的迫切感到高兴。
要知道，哪怕只是普通的闲谈，言者也需要感兴趣的听众，才能把天聊下去啊。
就别说授人以渔这种事了。
两人的关注点更得在同一个频道上，才能继续下去。
“接下来我再说说丹特斯所在的六本木。这一带呢，确实像你说的那样，主要的特点就是外国人多。为什么会这样？主要原因就是这里有诸多大使馆的存在。所以这里不但是外国企业和外资机构比较集中的地方，也是日本那些搞国际贸易的公司喜欢扎堆的地方。而住在六本木附近的人不是外资企业，外资机构的高管和职员们，就是日本那些靠外贸致富的新贵。”“这就导致在六本这个地方，来自欧美的女孩子和日本比较前卫的女孩子比较多，吸引的也都是外向型的外国人和日本男人。当然，对精力充沛的年轻男女也有较强的吸引力。所以在这儿开买卖，最重要的就得热闹，得绚烂，得充满动感。另外还得洋气。如果你仔细注意一下就会发现，六本木是没人穿和服的，全都是洋服。”
“所以要我说的话，无论迪斯科舞厅、有乐队演出的音乐酒吧，或者是提供畅饮服务的卡拉OK，这些买卖应该是比较合适的，一定不会缺少客人。不过，反过来，带有日本特色的斯纳库和俱乐部就不吃香了。你工作的这家店生意不好大概就是这个缘故。说白了斯纳库的经营模式，太温煦也太委婉了，只适合上了点年纪的日本人，完全不符合六本木的整体氛围呀。”
“当然，六本木的消费水平还可以的。毕竟来这里的外国人和外资企业的日本雇员比较多。大部分日本企业的部长和课长，也会被被这里知名的西餐厅和比较洋气的东西吸引过来。他们应该算是日本社会的中产，每隔个三五天，是有足够的经济能力，花个两三万円过过灯红酒绿的夜生活的。”砂
宁卫民的分析有根有据，切中要害，阿霞不能不为此心悦诚服。
她随之恍然大悟地附和着，“哎？原来是这样的呀。我还以为丹特斯的生意不好是因为装修老旧，地点稍显偏僻，小姐也不够多的缘故。现在想想，果然不错，还是你分析得对，六本木其实是个比银座还要洋气的地方。斯纳库的经营模式，确实和来六本木的大多数顾客期许不符。又怎么可能生意好呢？还不如巷子里的那家卡拉OK呢。难怪妈妈桑全靠老顾客光临，勉强支撑着。那……有没有什么办法，能让店这种吃老本的状况有所改变呢？”
宁卫民不置可否的笑笑，他没有回答这个问题，而是留给了阿霞，让阿霞自己去思考。
该说的他已经说过了，要是连这件事都想不明白，阿霞就不是阿霞了，也不值得他浪费口舌了。
至于他，当然还是顺着刚才的话题，又分析起了最后的一个区域。
“我不得不说，和银座、六本木具有根本性差异的，就是新宿的歌舞伎町街。那里除了面积大之外，更关键的是什么都有，无所不包。除了居酒屋，西餐厅，俱乐部，斯纳库，卡拉OK和音乐酒吧之外，从艳舞场到按摩店，从情人旅馆到人妖表演。那里应有尽有，就像个五彩缤纷的万花筒。只有你想不到的，没有歌舞伎町街里见不到的。要不，怎么银座和六本木只是繁荣区，而歌舞伎町街是众所周知的红灯区呢？”
“但别看歌舞伎町街这么丰富多彩，可消费水平却不高。这是因为新宿只是东京繁荣区域里的后起之秀。而且那里的繁荣，最初就是工薪阶层奠定的。1945年之后，日本战败投降成了被宰割的羔羊。东京银座被以美军为首的联合国军占领，自此彻底成了高消费商业区。原本在银座吃喝玩乐的工薪阶层就被赶到了西边的新宿。正是这种情况下，歌舞伎町街才得到了空前发展。那么由于顾客群层次不高，营业内容和格调自然就不高，那里也就成了亚洲最大的红灯区。”砂
“总之，正是因为歌舞伎町街的经营内容多种多样，而且价格不贵。那里才会那么有名，才能够吸引全世界的游客。不过缺憾也是由此而来，歌舞伎町街上的商家和顾客都是鱼龙混杂，什么人都有。自然就会带来安全性不足的问题。那儿不但是暴力团泛滥的地方，同业竞争的手段也比较阴暗，还免不了遇到那种借酒装疯的酒客，乱吃豆腐的无赖。所以，结合你自身的条件，到底应该在哪里选址开店，开什么店，你现在应该大致有方向了吧？”
说完这些话，宁卫民的眼睛冲着阿霞故意眨了一下。
而一直都在仔细聆听的阿霞，立刻领会了宁卫民的考教之意，大脑迅速转动起来。
“嗯……歌舞伎町街应该是率先排除，肯定不能去的啦。”阿霞沉吟着说，“要照你的分析来看，歌舞伎町街的环境乱，顾客消费水平低，应该是最差的选择地点。虽然是面对大众消费，营业门槛地，应该不缺客人。可从投资的角度来说却不划算。因为都是繁荣且出名商业区。歌舞伎町街房租不见得比六本木便宜，人力成本倒因为需要接待的客人多，弄不好会更高。尤其对我来说，歌舞伎町街的游客多，这一点更是要命。弄不好我就会遇到港城的熟人，泄露了行踪……”
都是精于算计的人，听着阿霞说的头头是道，宁卫民产生了一种遇到了同道中人的愉悦，他欣慰的点点头。
“对，我不建议你选择歌舞伎町街。差不多就是因为这些缘由，看来我们看法一致。”
而得到了宁卫民的初步肯定，阿霞也更有信心了，她继续往下说。砂
“要是从消费水平和安全性的角度来看，能在银座开店当然是首选。可问题是银座的俱乐部为了筛选客人，维护经营品质，几乎都采取了会员制。只能透过客人介绍客人的办法来经营，把单独来的生客拒之于门外。这就让在银座经营夜店的门槛变得好高呀。何况银座又是东京最贵的地方，房价和租金都不是其他地方可比的，肯定比六本木和歌舞伎町街高多了。尤其是那些银座俱乐部上班的小姐们，不但漂亮，而且我听说她们几乎都是有大学学历的。所以人力成本也一定是超乎想象的。那么这样一来，开店所需要的资金一定是天文数字。你的意思，应该也不建议我去银座开店吧？”
看着阿霞忽闪着一双大眼睛，宁卫民不能不为她的聪慧和领悟力而欣慰。
“你想得很明白嘛。在银座开店确实需要好大一笔资金呢。而且因为银座俱乐部通常都是会员制。若没有足够多的客源，那亏起来也不是小数目。如果是生手贸然打出招牌营业，天天都会因为缺少客人而亏损，弄不好就会成为银座的笑谈。所以在银座开店的妈妈桑，几乎无一例外都是银座曾经的当红小姐，既有金主在背后撑腰，也有一定数量的熟悉客人作为稳定客源。很少有女人单纯凭自己的能力，在银座取得成功的……”
“啊，是这样的吗？只是……这话，是不是绝对了一点？”
不知道是不是阿霞的本性太好强了，听到宁卫民说要在银座开店“女人必须要靠男人”她的眼里竟然出现了不服气的神情。
此时此刻，竟然有点非要较真儿的意思了。
“其实开店也要看规模。若是我在银座租个小地方，弄个吧台式的小酒吧，也能坐十人左右。不请酒保也不雇小姐坐台，这恐怕会极大的减少所需资金。而且因为地方小，客人点的饮料大都不会太难，我在这里学会了基本的调酒技术，也能有模有样地调酒上桌。这样的话，每天那怕就接待两三个顾客也是可以维持住的吧。怎么就不能凭着自己慢慢积累客人，把店做大呢？”砂
当然，这也能说明阿霞确实没把宁卫民当外人，否则她也不会表达真实的情绪。
所以对于阿霞有点置气的反应，宁卫民给予了充分的包容。
他没直接反对，只是委婉的表示。
“你说的对。或许也存在这样的可能性吧。只是这么做的话，困难和压力仍旧不是一般人能承受得住的啊。你或许不清楚，银座的房租现在可不是一般的高啊。因为银座地方太小，难得有地方空出来。即便是大楼地下室的角落，或是地点更差的狭窄柜台，也不是普通人能承受得了的。如果有这样一笔钱，大多数人都应该会选择其他更有把握的投资方式吧。我想，恐怕也只有你这样既有能力，又有毅力的人才有可能逆袭成功。可问题是，你这么会算，又何必趟这趟浑水呢？明明有其他更好的选择嘛……”
阿霞立刻领会了宁卫民的潜台词，是在告诉她试错的成本太高了。
劝她别一根筋，没必要非一棵树上吊死。
不过越是这么说，她也就越好奇银座到底能贵到什么程度。砂
“那到底在银座开一家店需要多少钱呢？你能不能直接告诉我，让我也长长见识？”
然而宁卫民的回答却让阿霞为之气结。
“坦白说，我也不知道。毕竟我是个外行。”
好在他随后又说，“不过我们还是可以大概算一算的。据我所知，在银座的一家不大的日本料理店，差不多有十五坪吧，房租每个月七十万日元。这就算便宜的了。不过，那家店电梯前的过道占去一部分，店内的实际坪数才十三坪多一点而已，坐不了几桌客人。这一年下来就是八百四十万円消耗，还不算压给房东的租金和白送的礼金……”
阿霞不愧为人性计算器，几乎宁卫民话音刚落，她就算出了价格来。
“哦，这也就是说，两这么小的店。光租房成本就得上千万円了。确实好贵啊，丹特斯的话，房租也就一半而已。”
“这还不算什么，这在银座已经最普通的情况了。”砂
确实，宁卫民随后透露的情况更吓人，“相比起租用，要是买下来的话，当然就更贵啦。前阵子，我知道七丁目一栋旧大楼的九楼有间二十二坪的酒吧贴要顶让出去，光顶让费就五千万円。现在银座的房价，已经到是一百二十万円一平米了，一坪怎么也得三百六十万円。这还是旧楼，楼层不怎么好的地方。要是地点更好，楼层更好，设施更好的地方，还要更高。”
“啊！那全部加起来，房屋成本岂不是要一亿三千万円？”阿霞的声音不知不觉就大了起来。
“而且装潢费你还没算呢，餐厅或许一百万円一坪就足够了。可因为你是开豪华的俱乐部，这个标准就不行了，每坪恐怕得高达一百八十万円。”
“那加上这些装潢费用，合计少说要一亿七千万円啊……”阿霞终于发出喟叹。
但这还没完呢，宁卫民居然补充说明。